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Centros de datos, el nuevo auge de la inversión inmobiliaria

Santiago, Chile. 16 noviembre, 2020. Desde la irrupción de la pandemia mundial del COVID-19, la vida como la conocíamos dio un giro drástico hacia lo digital. Las ventas que antes se hacían en tiendas físicas pasaron a efectuarse mediante el e-commerce; la gente dejó de ir al banco y comenzó a usar la banca en línea; los centros de trabajo se vieron vacíos de un día para otro, ya que el confinamiento los obligó a trabajar desde casa. Los centros de salud, uno de los sectores más vulnerable en este momento, ahora pasaron a ofrecer consultas virtuales para evitar las aglomeraciones de pacientes en sus instalaciones.

Conforme los datos digitales se vuelven cada vez más críticos, tanto para las operaciones comerciales como para los consumidores finales, la necesidad de centros de datos también sigue aumentando, ya que toda esa información digital debe ser alojada y transferida a través, tanto de central, como del borde de la red.

A medida que continuamos adaptándonos a una nueva economía global centrada en estos centros de datos, es vital asegurarnos de que podemos confiar en ellos para administrar y almacenar los datos. Para ello, debemos comenzar a ver los centros de datos a verlos como bienes inmuebles, y esta creciente demanda presenta una gran oportunidad para los inversores inmobiliarios comerciales que buscan obtener rendimientos constantes a largo plazo.

La colaboración digital es un medio muy importante. Se prevé que el modelo de trabajo remoto o híbrido continúe en muchas empresas de América Latina, lo que significa que el sector inmobiliario de oficinas podría verse afectado negativamente y el de los centros de datos seguirá creciendo. De acuerdo con Equinix, se espera que América Latina experimente el mayor crecimiento del ancho de banda de interconexión a nivel mundial, pronosticado para crecer el CAGR un 63% para 2022.

Sin embargo, a pesar del potencial del negocio, los inversores inmobiliarios no suelen pensar en el mercado de los data center como una opción atractiva de inversión. Estas son algunas ventajas de elegirlos como inversión:

  1. Demanda creciente de información permanente: cada día presenciamos un mayor incremento en la cantidad de datos, tanto de pequeñas como de grandes corporaciones, que supone el desarrollo de mayores infraestructuras críticas para el almacenamiento de información que puedan satisfacer este crecimiento.
  2. La permanencia de los inquilinos: generalmente, quienes deciden alquilar un espacio buscan y aceptan contratos superiores a los 10 años por el uso de estas infraestructuras, convirtiéndolos en una excelente y competitiva inversión.
  3. El respaldo financiero: actualmente las financieras consideran los centros de datos como inversión inmobiliaria, por lo que acceder a créditos para solventarlos se está popularizando cada vez en Latinoamérica.

Pero desde luego tienen diferencias. Los centros de datos se distinguen de los demás inmobiliarios debido a una mayor demanda de energía, por lo que los operadores de los centros de datos determinan las tarifas basándose no solo en el metraje que usa cada cliente, sino también en la cantidad de energía utilizada, así como el acceso a banda ancha, interconexión con otros clientes, seguridad y servicios profesionales en el sitio.

Otra característica importante que convierte a los data centers en un tipo de activo híbrido es lo que hay dentro del rack: servidores, semiconductores, fibra y, principalmente, datos. Esta combinación de bienes raíces, telecomunicaciones y energía ha atraído el interés de inversionistas en infraestructura que ya se encontraban familiarizados con las inversiones en torres de telefonía celular, redes de fibra, así como la generación y distribución de energía. La mayoría de estos inversionistas se centran en la creación de equipos de centros de datos internos que operen todos los aspectos del negocio, desde la adquisición y el desarrollo de activos hasta el arrendamiento y la operación del negocio.

Cómo elegir dónde hacer la inversión

Cuando valoramos la compra de una infraestructura, lo primero a tomar en cuenta será el entorno macroeconómico del país y cuál es su porcentaje de adopción de nube. Después hay que mirar parámetros técnicos, como la potencia disponible para la instalación del centro de datos, qué niveles de certificaciones de organismos internacionales se tiene, la capacidad de expansión del activo, y el nivel de energía que necesitará en el futuro, así como si en los próximos años se necesitará adquirir terreno adicional.

Al final, la inversión en centros de datos dependerá del mercado, así como de la vida útil de los equipos que se están adquiriendo, yendo más allá de la interconexión, por ejemplo al hablar de un HUB entre Estados Unidos, México y el resto de Latinoamérica. Es cuestión de crear una plataforma de infraestructura mundial para agilizar la transformación digital de todos los clientes.

El mercado está creciendo, cada día hay más necesidades de distintos tipos. Dejar en manos de un proveedor todo el manejo de TI, acceso y comunicaciones, puede ofrecer la tranquilidad de poder enfocarse más en su verdadero negocio.